Bessere Renditen mit jung und alt
Studenten und Senioren haben, was ihre immobilientechnischen Bedürfnisse betrifft, viel gemein: Beide Altersgruppen benötigen kleine Wohneinheiten mit Gemeinschaftsräumen und Betreuungsservice. Aber auch noch eine weitere Gemeinsamkeit verbindet betreutes Wohnen und studentisches Wohnen: Beide Assetklassen boomen und versprechen überdurchschnittliche Renditen. "Wir beobachten in den vergangenen Jahren eine sehr starke Dynamik im Investmentmarkt", erklärt Wolfgang Eichinger, Geschäftsführer der Silver Living GmbH, die sich auf die Entwicklung von betreuten Wohneinheiten spezialisiert hat. Pflegeheime würden zwar eine hohe Rendite bringen, aber der Bereich sei sehr überreguliert, erklärt Eichinger. "Als Alternative bietet sich betreutes Wohnen an", so der Immobilienprofi.
Gute Renditen
Betreutes Wohnen bietet eine höhere Rendite als der klassische Mietwohnungsmarkt, der derzeit von einer Yield Compression geprägt ist. Eichinger schätzt die Rendite bei betreutem Wohnen auf etwa zehn Prozent, je nach Lage. "Auch das demografische Argument hat jetzt den Markt durchdrungen", erklärt Eichinger, der eine regere Investorentätigkeit in diesem Segment beobachtet. Trotzdem sei betreutes Wohnen für viele Investoren noch eine "Black Box". Auch weil mit der Betreuungsorganisation ein weiterer Vertragspartner dazu kommt.
Bedarf für Student Housing steigt
Bernhard Wippaunig, Geschäftsführer von Milestone, hat sich das andere Ende der Alterspyramide als Zielgruppe ausgesucht, und auch studentisches Wohnen wird bei Investoren europaweit immer beliebter. "Investoren folgen immer dem Bedarf am Markt", erklärt Wippaunig, der in diesem Bereich "jedenfalls höhere Renditen als im klassischen Mietmarkt" sieht. Dass die Nachfrage steigt, hat mehrere Gründe. "In den Städten werden nicht ausreichend Wohnungen gebaut, um den Bedarf zu decken", erklärt der Immobilienprofi. Studenten würden deswegen am klassischen Mietmarkt verstärkt in Konkurrenz mit anderen Wohnungssuchenden stehen. Zudem stieg in den letzten Jahren der Bedarf an Flexibilität bei Studierenden. "Auslandssemester sind heute für Studenten selbstverständlich", erklärt Wippaunig, der in Europa eine starke Bewegung von Studierenden beobachtet. Student Living-Angebote bieten Studierenden die Möglichkeit, 12-Monats-Verträge abzuschließen.
Rechtliche Hürden
Im Gegensatz zu Deutschland werden betreute Wohneinheiten in Österreich ausschließlich vermietet. Das hat rechtliche Gründe. "Wir haben ein restriktiveres Wohnungseigentumsgesetz", erklärt Eichinger. So kann man etwa nicht absichern, dass Wohneinheiten für andere Nutzungen weiterverkauft werden. Auch die Koppelung des Kaufvertrags mit einem Betreuungsvertrag ist derzeit nicht möglich. Zudem ist die Nutzung der Gemeinschaftsräume der Betreuungsfirma in einer Eigentumsgemeinschaft rechtlich schwierig. Eine Möglichkeit sei aber, dass der Verkäufer im Eigentum der Gemeinschaftsräume bleibt. "In Österreich ist betreutes Wohnen noch kein Eigentumsmarkt, sondern ein Mietmarkt. Eigentum hätte aber viel Potenzial", erklärt Eichinger, der eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes für hilfreich halten würde.
Das demografische Argument hat den Markt durchdrungen.
Mindestgröße für Eigentum
Wippaunig glaubt, dass der Gesetzgeber in Österreich rechtlich nachziehen wird. Auch die Student Living-Apartments können derzeit nicht als Eigentum erworben werden. Das liegt auch daran, dass in einigen Bundesländern für Wohnungen eine erforderliche Mindestgröße einzuhalten ist. In Wien muss ein Objekt mindestens 30 Quadratmeter groß sein, um als Eigentumswohnung auf den Markt kommen zu können. Die Standortsuche ergibt sich sich bei Student Housing von selbst: Überall wo sich Universitäten befinden, werden Wohneinheiten für Studenten nachgefragt. Milestone eröffnet im Herbst auch ein Haus in Leoben, wo sich die Montanuniversität befindet. Auch ein Haus in Budapest wird noch in diesem Jahr eröffnet. "Im Großen und Ganzen bleibt das Konzept das selbe", so Wippaunig über die verschiedenen Standorte. Anpassungen müsse man aber schon vornehmen. So sind die Einheiten in Leoben günstiger, da die Zielgruppe auch weniger Geld zur Verfügung hat. Wippaunig sieht seine Häuser als Premiumprodukt. "Wir gehen in die Richtung Qualität von Hotels", so der Milestone-Geschäftsführer. Die Gemeinschaftsräume werden etwa qualitativ sehr gut ausgestattet. Gemeinschaftsküchen wie in den klassischen Studentenheimen gibt es in den Häusern nicht. Günstigen Wohnraum im Studentenbereich würden geförderte Non Profit-Organisationen ermöglichen. "Bei uns ist alles frei finanziert", erklärt Wippaunig. In Wien gebe es zudem noch immer das WG-Zimmer für 300 Euro, so der Immobilienprofi, der das breite Angebot für Studenten herausstreicht.
Standortanalyse für betreutes Wohnen
Beim betreuten Wohnen ist die Standortsuche etwas komplizierter. "Eine demografische Analyse ist für die Standortentscheidung wichtig", erklärt Eichinger. Denn ältere Menschen wären nicht bereit, weit von ihrem Wohnort wegzuziehen. "Einen alten Baum verpflanzt man nicht", so Eichinger. Im ländlichen Bereich schaue man sich die Umgebung im Umkreis von 20 Kilometern an. Wichtig sei auch in peripheren Lagen, dass die nötige Infrastruktur, wie etwa Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Apotheken, fußläufig zu erreichen sind, so der Immobilienprofi. In Wien würde betreutes Wohnen aber überall funktionieren. Zu beachten ist auch, dass die Förderungen im Bereich betreutes Wohnen je nach Bundesland unterschiedlich sind. "In der Steiermark etwa wird sowohl der Bau als auch das Betreuungsentgelt gefördert", erzählt Eichinger. Ein Mindestpensionist etwa müsse hier überhaupt nichts für die Betreuung bezahlen. Deswegen würde man laut Eichinger in der Steiermark schon für etwa 300 Euro pro Monat betreute Wohneinheiten bekommen. In Niederösterreich müsse man hingegen zwischen 800 und 1.000 Euro rechnen. "Die Hälfte der Pensionisten kann sich eine Miete bis 1.000 Euro leisten", erklärt Eichinger. 20 Prozent könnten sich hingegen nicht einmal 600 Euro leisten. Dass bei betreutem Wohnen die Fluktation aufgrund von vermehrtem Pflegebedarf oder Todesfällen hoch sein würde, bewahrheitet sich nicht: Eichinger sieht in seinen Häusern eine durchschnittliche Verweildauer von sieben Jahren. Der Immobilienprofi sieht auch einen weiteren Vorteil bei seinen betagten Mietern: Die Instandhaltungkosten seien bei betreutem Wohnen geringer, da die ältere Generation mit der Einrichtung sehr sorgsam umgehen würde, so Eichinger.
Generationenwohnen
Da betreute Wohneinheiten und Studentenheime beides Serviceimmobilien sind und sich grundrisstechnisch kaum unterscheiden, liegt es nahe, diese zwei Assetklassen zu verbinden. "In Tirol und Graz wurde Generationenwohnen schon umgesetzt", erzählt Eichinger. In einem Pilotprojekt in Graz zahlen Studenten weniger und leisten dafür Sozialdienste, wie etwa kleinere Arbeiten oder Einkaufengehen, für die ältere Generation. Wichtig sei, dass es richtig konzipiert ist, so Eichinger. So sei es essenziell, Rückzugszonen sowie getrennte Eingänge und Aufzüge zu planen. Auch Wippaunig glaubt, dass Studenten und Senioren unter einem Dach funktionieren kann. "Studenten brauchen aber andere Serviceleistungen. Da muss man schon aufpassen", schränkt er allerdings ein. Zudem hätten beide Altersgruppen andere Bedürfnisse. Das Zusammenzubringen sei eine Herausforderung, und man müsse bei der Infrastruktur darauf Rücksicht nehmen.
Pflegeimmobilien - Hoher Investitionsanstieg
Pflegeimmobilien werden bei Investoren immer beliebter. Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters CBRE erreichte das Investmentvolumen in österreichische Pflegeimmobilien 2016 etwa 75,1 Millionen Euro. Das ist ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um 78,1 Prozent. Auch in Deutschland hat die Bedeutung von Pflegeimmobilien am Investmentmarkt in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Das Investmenttransaktionsvolumen in Pflegeimmobilien erreichte im Jahr 2016 mit rund 3 Mrd. Euro ein neues Rekordniveau. Die Bruttoausgaben für stationäre Pflege in Österreich sind von 2011 bis 2015 laut Statistik Austria um ca. 17,1 Prozent auf ca. 2,6 Milliarden Euro gestiegen.